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旭輝控股前七月銷售超千億   改善拿地結構權益比超70%

2020-08-10 07:54:59 來源:長江商報

    

    ●長江商報記者 江楚雅

    在業內有“黑馬”之稱的閩系房企旭輝控股(00884.HK,下稱“旭輝”)在去年邁入2000億陣營后,通過多元化拿地模式保持增長率、負債率和利潤率的平衡。

    8月6日,旭輝發布2020年前7個月的銷售業績。今年前7個月,該集團累計實現合同銷售金額約1027.2億元。2019年,該集團合約銷售金額首次突破2000億元。2020年,旭輝集團將銷售目標定為2300億元。據此計算,今年前7個月,該集團完成年度目標約44.66%。是上半年為數不多銷售超千億的房企。

    規模擴張的同時保持債務平衡。國際三大評級機構之一惠譽出具信貸特別分析報告指出,自2014年以來,旭輝年均復合增長率達57%,且在擴張過程中凈負債/凈存貨杠桿率一直穩定在45%左右的較低水平。

    此外, 旭輝不再激進拿地,多元拿地渠道全面開花,通過公開市場、合作并購、舊改和商業勾地四輪驅動,降低拿地成本、提高權益占比來謀求有質量的增長。華菁證券在研報中表示,旭輝2019年新增土地權益占比較2018年同期提升7個百分點至65%。1-5月新增土儲382萬平方米,權益比達74%,較去年全年增長9.5個百分點。

    業績保持高增長

    作為近年沖規模最快的中型房企之一,旭輝業績保持高增長。2012年到2019年,銷售額從95億增長到2006億,七年間,銷售額增長21倍,年復合增長率高達54.6%。其中,2017年的銷售額增速96.2%,為上市以來最高,并且2017年銷售額突破千億大關。

    2019年,該集團合約銷售金額首次突破2000億元,實現合約銷售2006億元,同比增長32%,超額完成年初制定的1,900億元銷售目標,完成率達106%。同時堅持“有回款的銷售”,2019年全年簽約回款率高達92%,同比增長5個百分點,銷售回款較去年仍實現逆勢上升。

    從城市看,旭輝合約銷售來源于一二線及準二線城市的占88%;從地域來看,長三角占比48%,環渤海、中西部和華南分別為25%、18%和9%;從銷售均價看,同比增長5%至16,700元/平米。

    旭輝控股CEO林峰表示:“2020年,公司將繼續保持謹慎、樂觀的心態,全年推出的可售貨值為3800億元,合約銷售目標2300億元,同比增長15%!

    今年前7個月,該集團累計實現合同銷售金額約1027.2億元。據此計算,今年前7個月,該集團完成年度目標約44.66%,是上半年為數不多銷售超千億的房企。

    業內認為,相比2019年已完成的2006億來說,旭輝對銷售目標的制定還是很穩健的。隨著近期疫情防控態勢向好和推盤節奏逐步恢復,2300億最終實現并不難。

    規模擴張下,旭輝始終維持穩定的盈利增長和較高的利潤水平,核心歸母凈利潤7年復合增長率達33%。2019年,旭輝實現毛利率25.1%,同比增長0.1個百分點,調整后毛利率為30%;公司核心凈利潤率為12.6%;總利潤90億元,同比增長27%;股東應占核心凈利潤同比增長25%,2019年達到69億元,創歷史新高。

    同時,2019年旭輝實現核心ROE(凈資產收益率)24.8%,同比增長1個百分點。上市以來核心ROE平均超過21%。

    今年6月,永升生活服務集團有限公司(01995.HK)與大股東旭輝財務并表形成共同體,實行“旭輝+永升”新品牌。旭輝并表永升生活服務在于提升該公司收入,提升該公司毛利率水平,降低該公司負債率,提升該公司現金流狀況,有助于改善該公司報表。旭輝業績會迎來新一輪增長。

    多元化拿地提升土儲權益比

    在跨過2000億的規模門檻后,旭輝擴儲不再激進,大幅提升拿地權益比。在拿地上采取了“以收定支,嚴控負債”的策略,探索拿地方式多元化,地塊低溢價、高權益。

    2019年全年新增土儲權益比為65%,新增貨值并表比例為76%,今年其拿地權益比的上升趨勢更加明顯了。今年前4個月,旭輝一共花了142億元拿了16幅土地,拿地權益比提高至近九成。

    旭輝要求2020年-2022年拿地權益比例達到65%-70%,到2022年存量土儲權益比例要達到65%左右;合約銷售權益比未來三年內要從55%升至65%。

    國際知名機構野村證券表示,旭輝持有大量一線及二線核心區域的土地儲備,在高銷售現金回流與穩健的土地收購之下,公司可維持高資產周轉模式。富瑞也認為,旭輝在今年前5月儲備了大量優質的高權益土地,將有助于強化公司中期盈利前景。

    在拿地上進一步提升自我話語權的同時開拓多元化拿地模式。旭輝集團董事長林中林中表示,旭輝未來一半的新增貨值都要來自于多元化拿地。

    2019年新增貨值中,旭輝通過合作并購、舊城改造、商業勾地等多元化手段獲取的占33%。得益于此,公司新增土儲的平均樓板價由2018年的6199元/平降至5425元/平。未來逐步提升至50%,多元化拿地是有效提升土儲的權益比重、降低土地成本的方式之一,確保公司未來幾年毛利率、凈利率的穩定。

    2020年旭輝在“多元化拿地”的落實上更進一步。前4個月,旭輝多元化拿地項目多達7個,分別位于上海、青島、長沙、重慶和洛陽,拿地權益貨值占比超過七成,合計新增貨值158億元。其中青島即墨和洛陽的新增地塊為一二級聯動項目,長沙及重慶的項目則通過收并購獲取。

    截至2019年期末,旭輝的總土儲面積是6540萬平方米,總貨值9880億,權益占比為65%,土儲規模適當,能夠支撐未來2-3年的發展;2020年可售貨值3800億元,其中89%位于有人口持續導入的一、二線及準二線城市。

    穩擴張降負債調整組織架構變革

    穩健的債務結構是房企健康發展的基石?焖匍_疆拓土的旭輝始終關注規模與利潤之間的平衡,堅守“財務鐵三角”的策略。

    從2015年到2019年,旭輝經過五年的增長,成功邁進2000億元房企大營,期間公司資產負債率始終維持穩定,凈負債率一直維持在70%以下。2019年末,旭輝總資產3227.0億,總負債2554.8億,資產負債率79.2%,較2018年末下降0.3個百分點。

    同時,公司降低融資、拿地成本。2019年全年,公司凈負債率68.5%,加權平均融資成本僅6.0%,在同規模房企中表現出色。凈負債率較低歸功于持續暴漲的少數股東權益。2014年到2019年,少數股東權益增長42倍,年復合增長率111.3%,遠高于同期歸母股東權益25.8%的增長率。

    旭輝以多種方式持續優化財務結構。5月27日,旭輝發行2020年第一期公司債券31.2億元,利率最低3.8%。該筆債券利率不僅創下了旭輝公司債發行歷史利率新低,更標志著公司今年進一步降低融資成本、優化債務結構的重要一步。

    旭輝控股CFO楊欣表示,今年開年以來,旭輝相繼以較低利率完成數筆融資,相信年內平均融資成本有望進一步走低。他同時表示,旭輝將繼續嚴控債務規模與資金成本,同時不斷優化債務結構,為企業發展“高筑墻、廣積糧”。

    今年來,12家房企大手筆調整組織架構,旭輝適應行業變化趨勢,持續推進組織變革、區域深耕。2019年先后成立西南、江蘇區域集團,又在今年初成立華北區域集團,并推動太原城市公司并入西北區域。2019年,旭輝7大區域集團貢獻銷售均超百億元,江蘇、浙江區域集團銷售更突破300億元。同時,區域深耕有效提升了管控效率,節約了管理成本,區域集團的未來增長值得期待。

    從目前看,旭輝的人才和組織架構并非是為了轉型需要,而依然是為做強地產主業服務!靶褫x未來幾年的地產主業要保持一定比例的增長速度。隨著主業擴大之后,會沿著縱向的產業鏈和橫向的價值鏈發展房地產+,旭輝至少還要再過十年才會思考第二主業!痹谛褫x集團董事長林中的設想里,第二主業至少要有1000億元以上的營收規模。


責編:ZB

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