長江商報 > 中海地產600億最大投資簽約舊改項目 百強房企搶灘10萬億城市更新市場

中海地產600億最大投資簽約舊改項目 百強房企搶灘10萬億城市更新市場

2020-08-03 08:32:20 來源:長江商報

   

    ●長江商報記者 江楚雅

    隨著房地產增量市場減少,大部分房地產企業借道城市更新業務尋找新的業績增長點。

    7月29日,中海企業發展集團有限公司(0688.HK,以下簡稱“中海地產”)與上海黃浦區人民政府正式簽訂合作框架協議,由中海地產對黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目五幅土地進行開發建設。該項目預計總投資額近600億元,是中海地產發展歷史上投資規模最大的項目。

    克而瑞地產研究中心數據顯示,TOP100房企中47%涉足城市更新領域,TOP50房企中61%涉足城市更新。在參與城市更新的進程中,雅居樂、佳兆業、卓越地產、花樣年、越秀地產、中國奧園、富力地產等在內的房企,均先后設立了城市更新集團。

    隨著一二線城市土地供應趨緊,城市發展邁入存量時代,舊改及城市更新所產生的巨大市場成為房企增加土儲的新戰場。根據相關研究報告,城市更新市場將成為10萬億級別的大市場。

    中海近600億打造上海城市更新項目

    黃浦區是上海舊區改造任務最重的區域之一。建國東路舊改項目位于黃浦的核心區域,北鄰新天地、東接老城廂,項目占地面積約14.75萬平方米,建筑面積約30萬方,用地性質為住宅、商辦及公共綠地,預計涉及8500戶、約4萬人口搬遷,是黃浦最大的成片舊城區域。

    中海地產于1992年進入上海,積極參與上海城市更新工作,以斜三地塊為起點,于黃浦區先后開發海華花園、海興廣場、海麗花園、海麗大廈、海悅花園、中海國際中心、中海建國里共7個項目,累計改造面積近20公頃,總發展面積近80萬平方米。

    迄今為止,中海地產在滬累計開發建設了包括全國第一個外銷舊改項目(海華花園)在內的29個項目,涵蓋住宅、寫字樓、商業等多種物業類型。

    中海地產認為,城市更新要秉持創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念,促進經濟發展、改善人居環境、提升城市可持續發展空間,達到生活、生產、生態三方面價值的最大化。

    此次城市更新項目總投資額近600億元,為中海地產發展歷史上投資規模最大的項目,也預示著房企爭奪的市場已由增量市場轉變為存量市場。

    房企搶灘布局城市更新

    城市更新開啟房地產存量市場,大部分房地產企業借道城市更新業務尋找新的業績增長點。根據企業年報和公開信息,在百強上市房企中,約有47%的企業涉足了城市更新領域。若把目光聚焦到TOP50上市房企,這一數值更是達到了61%。

    從規模來看,房企通過城市更新渠道獲取的建面跨度十分大,規模小的只參與了1個項目,建面只有不到10萬平方米,規模大的涉及100多個項目,總建面逾7000萬平方米。第一梯隊包括恒大、融創、佳兆業、富力、時代這5家房企,參與城市更新部分的建筑面積大于4000萬平方米。第二梯隊與第一梯隊有明顯斷層,房企城市更新建筑面積段為600-3000萬平方米。第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于600萬平方米,大部分房企位于這個梯隊。

    參與城市更新項目的房企本土化特征明顯。如在廣州,至少有46家企業涉足城市更新領域,參與廣東省城市更新的房企有佳兆業、富力地產、萬科等本土房企。這類房企本地城市更新經驗相對豐富。整體上看,由于城市更新項目周期長、難度大、涉及多方利益等因素,具備較高的進入門檻,本土房企無論是在規模還是經驗方面均具備明顯的領先優勢。

    此外,地方性國企占絕對優勢。一方面承接著良好的政府資源,在項目獲取和土地獲取上有較強的議價能力,往往是政府直接授權的對象;另一方面,除了需要巨額的前期投入,區別于傳統的高周轉開發模式,城市更新項目還會長時間沉淀資金,而地方性國企在融資成本和渠道上表現更為突出,能夠抵抗住資金壓力。

    克而瑞地產研究院認為,房企紛紛加入城市更新主要有三個方面的原因,首先,一二線城市土地供應趨緊,通過對舊區的整治改造和再開發,可以有效補充一二線城市土儲;其次,對比競爭激烈的招拍掛拿地方式,參與城市更新能以更低的地價獲取土地,這意味著企業能實現更高的利潤率;最后,城市更新改造的對象往往是城中村和城區的老小區,這些項目一般布局在較為中心的核心地帶,若再改造后入市,有較好的市場預期。

    城市更新市場將達10萬億級別

    城市更新開啟房地產存量新時代的背后是,核心城市土地供應的緊缺加上大量亟需更新的舊廠、舊村莊、舊城鎮,催生出了城市更新的熱潮。

    根據住建部統計數據,全國共有老舊小區約有17萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米,初步估算的投資額將高達4萬億,集中分布于一、二線城市,城市發展邁入存量時代,產業發展面臨新的訴求,城市建設和房地產發展需要尋找新的空間。

    佳兆業集團發布的《2019-2020房地產行業白皮書》指出,中國房地產總市值已超過300萬億元,按每年2%的城市更新速率計算,城市更新迎來6萬億元級市場。隨著總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升,最終市場將迎來10萬億元的大市場。

    政策方面,《國家新型城鎮化規劃(2014-2020)》和2015年中央城市工作會議,中央均提出要盤活城市存量資源,推進城市更新。近期,有關城市更新的政策利好不斷。7月21日,深圳市發布《深圳經濟特區城市更新條例(征求意見稿)》(下稱《城市更新條例》),首次針對城市更新發布規范性文件,破解城市更新中的搬遷難題。7月20日,國務院發文強調要全面推進城鎮老舊小區改造工作,推進城市更新和開發建設方式轉型。

    與傳統的招拍掛相比,城市舊改存在開發周期長、資金壓力大、規劃難度高、關系復雜等問題,市場存在很多不確定性。想要通過城市更新項目獲取收益,對于房企而言,除了資金投入外,豐富的經驗、強大的運營能力都是必須具備的。


責編:ZB

長江重磅排行榜
視頻播報
滾動新聞
長江商報APP
長江商報戰略合作伙伴
河南十一选五开奖结果